贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》

2021年即将收官回望2021年，在疫情有效防控下，住房租赁市场回归传统周期，市场热度上升，连迎春节后租赁旺季，毕业季租赁旺季，热度背后也呈现出诸多新特征，新变化

日前，贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》《报告》显示，今年租赁市场整体呈现活跃态势，但租金水平仍低于疫情前租赁市场不断向买方市场转变，品质化租住需求持续释放租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成租赁行业发展2.0模式开启，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势

租赁市场:呈现十大特征

基于贝壳找房平台租赁成交情况，《报告》从租金水平，成交周期，房源特征等方面盘点了今年租赁市场的十大突出特征。

从租金水平来看:一是租金比疫情前下跌近9%今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，同比微涨1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%，短期内租金水平难以回到疫情前水平二是超6成城市租金低于疫情前相比于2019年，上海，深圳，杭州，成都，西安，合肥，南京，福州，长沙，厦门，无锡，芜湖，徐州及兰州等14个城市租金持平或微涨外，其余26个城市租金仍下跌

从成交周期来看:一是房客源成交周期仍高于疫情前根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天，客源成交周期为9.7天，同比基本持平，相比于2019年延长1.9天二是租客租住时间或超10年由于房价收入比较高或部分城市的限购，限贷政策，城市居民购房计划推迟，一线及多数新一线城市平均购房年龄走高，租客的租赁年限或超过10年，一线城市趋势更为显著

从房源特征来看:一是家庭型租赁需求释放全国重点40城大户型成交占比增加3个百分点，由于购房计划延迟，家庭型租赁群体增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大户型满足改善需求二是北上津租赁房屋平均房龄超20年上海，北京，天津租赁成交房屋的平均房龄最高，一线城市租赁成交房龄在21年及以上的房屋占比超过4成三是高房龄房屋套均月租金更稳高房龄租赁房屋大多交通便捷，配套完善，因此其套均月租金表现更稳四是小户型房屋套均月租金跌幅较小从租客需求来看，小户型仍然是受租客青睐的主力户型对比疫情前，全国重点40城小户型套均月租金跌幅较小，一线，新一线城市小户型租金跌幅在1%—3%之间五是地铁房套均月租金高出非地铁房超30%根据贝壳研究院数据，相比于2019年，全国重点34城地铁房和非地铁房套均月租金均下跌，地铁房比非地铁房套均月租金仍高出33.3%六是精装房套均月租金高出简装及毛坯房超30%其中一线城市精装房与毛坯及简装房的套均月租金差距最大，精装房高出毛坯及简装房达到32.6%

租赁企业:规模创新高

《报告》还盘点了2021年住房租赁企业数量，分布，融资，模式等方面的变化。在风险和挑战方面，他表示，对租赁物及其所在行业的认知能力和把控能力，是融资租赁企业的核心竞争力。新业务新领域往往是风险潜伏滋生，易发高发地带，面对复杂多变的经济环境和产业结构调整需求，融资租赁企业的行业和投资研究能力面临严峻考验。一是必须坚持底线思维，增强系统观念，持续完善风险防控体系，严把项目准入，严控不良资产，强化监督检查，加强风险过程管控和协同处置，确保公司稳健经营，行稳致远。二是要走专业化发展之路，精准地理解市场环境，深刻认识国内外产业链的发展趋势，积极把握经济形势和政策导向，持续加强行业分析和产品研发，集中力量发展具有比较优势的专业领域，不断增强企业的核心竞争力。。

数量方面，住房租赁企业数量已达万级规模根据国家企业信用信息网公布的企业数据测算，2021年主营业务为房地产业，经营范围涵盖住房租赁，实际经营的住房租赁企业已达2万家左右，其中8成为近两年成立自去年以来，中央和地方陆续出台监管政策，有效降低了租赁企业的经营风险，住房租赁企业迎来了良性的市场竞争环境，租赁行业呈现快速发展态势

分布方面，租赁企业分布按东—中—西依次减弱，由于东部的租赁需求旺盛，租赁企业集中沿海分布，超6成的租赁企业分布在长三角，东南沿海及环渤海地区城市分布上，企业数量TOP5的城市为广州，重庆，上海，苏州和天津，近3成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市，超过5成的企业分布在TOP40的城市

融资方面，租赁企业融资创新低，融资难度再次加大在经历了去年集中爆雷事件后，投资人对住房租赁领域的投资进入到更为审慎理性的阶段据不完全统计，租赁领域四类融资渠道总额在2019年达到峰值，2020，2021年连续保持下跌趋势

模式方面，企业模式两极化，走向更轻，更重其一，企业重新审视经营风险包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性，资金实力较弱企业开始变轻，轻资产—分散式和中资产—集中式企业开始由包租转向轻托管模式，中资产企业的装修投入开始转移至业主承担，从而转向轻资产模式其二，企业受政府政策引导政府鼓励以新建，盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的中资产—集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转向重资产运营，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益更轻，更重的租赁企业致力于打造专业化的租赁服务和精细化的运营能力，开启稳步发展

未来展望:2.0模式开启

《报告》显示，未来伴随着城镇化率的提升，租客租住时间的延长，在疫情不大规模反复的情况下，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势，对外来人口吸引力较强的城市，如城市群核心城市，省会城市租赁市场热度将更为旺盛而伴随着保障性租赁房源，白领公寓和蓝领公寓等房源的增加，未来租赁市场供需矛盾趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力，尤其是对外来人口吸引力较弱的城市，租金将保持相对稳定

《报告》认为，2021年将成为租赁行业2.0模式的元年今年，政府和市场关系，企业发展逻辑以及租赁企业社会参与升级，触发租赁行业发展2.0模式开启

政府与市场关系升级，市场化力量将得到充分发挥今年住房租赁顶层设计完善，租赁监管政策趋严，住房租赁市场规范化发展的环境基本形成，同时政策支持全方位突破，保障性租赁住房发力，租赁企业迎来土地，财政，税收，金融等方面支持未来在政策引导下，租赁领域将更多发挥市场化力量，推动租赁市场成熟化发展

租赁企业发展逻辑升级，聚焦于更好地服务租赁双方在监管完善的背景下，行业进一步出清，租赁企业由粗放式发展转向专业化，精细化发展，资产运营模式走向更轻，更重，企业不再盲目拓展房源，而是专注于为租赁双方提供更好的租赁产品和服务

租赁企业社会参与升级，为城市社区服务和治理创造价值相比于个人房东，租赁企业提供的品牌化租赁产品和服务，能够有效提升城市外来人口居住环境，并且通过组织社区活动等促进外来人口的社会融入，使得更多人在参与城市建设的同时，享受到更高品质的城市社区生活

《报告》认为，未来租赁市场发展将走向成熟化住房租赁市场机构化比例将继续提升，专业化，精细化运营的租赁企业将为不同群体提供多样化的租赁产品和服务此外，预计明年会有租赁REITs产品推出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来模式的创新