房地产税的国际实践及启示劳动是财富之父

房地产税的国际实践及启示

文本/季梁

2021年8月16日发布，编号:1008，《中国新闻周刊》

土地是财富之母，劳动是财富之父在现代税制中，房地产作为资本，在交易或经营过程中，必须缴纳与收入相关的所得税或资本利得税，作为商品，在其流通过程中需要缴纳增值税，契税和印花税等商品和服务税，在留存环节缴纳房产税，作为一种自然资源，必须缴纳资源税，包括特许权使用费和租金本文只讨论不动产作为资产或财产所缴纳的财产税，重点讨论保留环节的一般财产税根据经济合作与发展组织对税收的分类，财产税由两部分组成，留存环节的财产税和交易环节的财产税前者称为一般财产税世界各国房地产税的实践与本国的历史文化，政治经济制度，经济社会发展阶段等因素密切相关房地产税的定位不同，税制要素设计不同，征管方式也不同一般来说，各国房地产税的定位可以分为三类:提高财政收入，调节土地增值收益和调节房地产市场

提高财政收入的房地产税的典型代表是美国和英联邦国家的房地产税，如美国，英国和加拿大的房地产税这些国家开征房地产税主要受19世纪末美国著名社会活动家，经济学家亨利乔治的影响因此，有必要利用税收手段将土地溢价转向公众，通过提供公共服务使所有人从土地溢价中受益

现代金融理论认为，房地产税是地方政府增加财政收入的绝佳税收基础首先，地方财政收入与公共服务的良好匹配，良好的地方公共服务，较高的房地产估值和较大的税基，最能体现管辖财政所要求的纳税与受益的对应关系，其次，不会造成地方政府之间的税源竞争因为房产税不能动，开征房产税不会带来地方政府之间的税源竞争，三是房地产税收基础广泛稳定，能够为地方政府提供充裕稳定的财政收入

比如2015年，美国10个州的财产税收入占其自身收入的比例超过37%，最高比例达到65%以上

调整土地增值收益房地产税的典型代表是澳大利亚，新西兰和德国这种类型的财产税思想起源于德国土改领袖阿道夫大马士革的土改思想，也深受亨利乔治的影响，但两者也存在一些差异亨利.乔治强调土地税的多重功能一是房地产税的双重红利功能，即财政收入满足公共服务支出需求的功能，从而减少其他税种进而降低对经济效率的影响，二是地价的调节功能土地税可以打击投机，降低地价，第三，财富分配的调节功能阿道夫大马士革强调通过税收对土地增值收益进行再分配，即土地增值税具体来说，如果土地交易，受资本利得税监管，如果土地持有，受土地持有财产税监管

基于此，调节土地增值收益的房地产税通常只对土地征税，更强调用税收返还土地增值公司

调控房地产市场的房地产税主要表现在东亚的韩国和日本上述两个国家在原有房地产税制的基础上，借鉴西方国家的做法，在保留环节征收房地产税主要目标是与原房地产税制相协调，共同规范房地产市场

在2004年之前，韩国的房地产保有税分别对土地和建筑物征税土地保有税包括综合土地税，城市规划税及其附加税建筑房产税包括房产税，城市规划税，公共设施税和房产税附加税在这种税制下，韩国房地产税负呈现轻保留，重交易的税负格局，弊端明显此外，韩国的房地产价格在2000年后飙升2005年，为了规范房地产税，加强地方财政，韩国对房地产保有税制度进行了重大调整，即取消了综合土地税，引入了综合房地产税，将全国所有的房地产都纳入其征税范围，形成了财产税和综合房地产税并存的二元房地产税制此后，在2008年和2018年对其进行了修订和完善，如引入了税负上限制度

日本的房地产市场监管体系始于1949年夏普的建议为了增加地方政府收入，以前征收的一些税被纳入固定资产税，征税对象包括土地，房屋和折旧资产之后，为了规范房地产市场，1969年对房地产交易相关税收进行了改革

此外，伴随着土地私有化和经济市场化的进程，俄罗斯，保加利亚等转型国家的房地产税制已逐步建立，但税制差异较大，收入占比也较低这类国家的房地产税制仍以流转税和所得税为主

可以看出，由于各国不同的历史文化，土地等经济制度，以及经济社会发展的要求，各国房地产税的理论渊源和功能定位各不相同因此，基于我国的基本现实，结合国际实践，我国房地产税的功能定位应该是规范房地产市场，将土地增值收益返还社会公众，这有其思想渊源，制度基础和当前经济社会发展的需要

1903年，受亨利乔治思想的影响，中国现代革命的先驱孙中山首先

生提出了平均地权的思想，1905年对其具体含义进行阐述，即文明之福祉，国民平等以享之当改良社会经济组织，核定天下地价其现有之地价，仍属原主所有，其革命后社会改良进步之增价，则归于国家，为国民所共享敢于垄断以制国民之生命者，与众弃之从中可以看出，土地增值溢价归公是孙中山先生平均地权思想的应有，关键之义

中国是社会主义公有制国家，国有土地归全民所有，政府以所有者身份分享土地增值溢价是其财产所有权的具体体现，政府通过在交易环节征收土地增值税，在保有环节征收房地产税来获取分享增值溢价。

房地产税提高了国民持有房地产的税收负担一方面可以抑制国民持有不动产的意愿和倾向，减少需求，促进住宅居住属性而非投资属性的回归另一方面，持有者为转嫁房地产税负担会将更多空置房投向住房租赁市场，增加供给，有利于住房租赁市场发展

当然，调控房地产市场和土地增值溢价归公的功能非房地产税一税可承担，必须配合其他税种以及其他调控政策共同完成。

《中国新闻周刊》2021年第30期

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