“坑跌”的海景房

没有人想要一套中层海景的顶级豪宅打五折。

今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天禄三区莱茵庄园一套200平米的楼盘在阿里发上架，起拍价558万元，但最终因无人竞拍而流拍2019年3月，该房产评估总价为1175万元

该房产早在2018年9月就已上架，目前已拍卖6次起拍价也从最初的823万元降到了现在的558万元，降幅达265万元

从2007年天路一区开盘至今，15年过去了这期间，深圳很多区的房价都涨得很快，但相对来说，天禄的房价变化不大甚至在2017年，有网友发帖称愿意降价1000万元出售天竺8区独栋别墅

2009年入市的天路8区，一度以近13万元/平方米的单价在深圳被推为楼王。

从天路过去的拍卖记录中我们知道，过去五年的拍卖记录有60次，但总体来看，成交并不多大部分房子都是本次拍卖已成交，无人出价！并且草草结束

在过去，为什么顶级的半山海景豪宅仍然很难降价出售。

一线城市的海景房很少作为一个具有代表性的缩影，天路项目从火热到被遗忘，与中国海景房发展的跌宕起伏不谋而合

中国著名的沿海城市青岛，从北至即墨，南至胶南，星罗棋布着许多沿海建筑，有的刚刚搭起框架，有的已经开发多年与一些以海景房闻名的城市不同，青岛很多沿海楼盘并不以海景为卖点，因此没有形成独立的细分市场，价格伴随着整体楼市的涨跌而波动

从无人机的视角来看，一个容纳10万人的庞大社区显得孤独而拥挤，超高层建筑林立三面临海的蓝色和钢筋混凝土的灰色形成了巨大的反差

从这里向南2000公里，数千层楼俯瞰大海，一个巨大的城邦沿着蜿蜒的海岸线缓缓铺展开来，繁华的同时又寂静无声。

素有南海之滨之称的惠州，其海岸线在全国排名绝对靠前惠州市自然资源局数据显示，惠州有162个自然岛屿，海岸线281.4公里，海域面积4520平方公里优质的海岸资源让惠州的海岸线成为众多地产商的猎物十多年来，碧桂园，华润，万科，金融街，R&F等一大批开发商云集于此

海景房，作为夏天最与行业相关的词，就像每年这个时候的标配，充满仪式感。

从6月底开始，全国商报记者陆续走访青岛，惠州等地，探寻盛夏的失意海景房那些曾经充满希望的投资者，近几年不得不低头，亏损不知道再卖会跌多少，一心要住海景房养老的人，会不断自我交代买房的经历，住现房，可以住进去成了普遍的销售说法

本该是一个旺季，但今年的疫情和行业的现实让这个市场显得与众不同，冷冷清清。

海景房，正在走向更理性的下一步。

逃离青岛最大的海景房小区

青岛最大的海景房社区维多利亚湾，开发8年，10期以上也是当地人口中青岛最便宜的海景房

陈的买房故事从这里开始。

这几年，先是给父亲陈大爷买了一套房子在这里养老，然后又给自己买了一套房子用来投资家族的命运与维多利亚湾息息相关

和所有不成熟的社区一样，维多利亚湾会有流动摊位卖水果蔬菜陈大爷对此还是比较满意的这里物价挺低的，卖的水果蔬菜都比青岛市区便宜

6月底的青岛，太阳已经很热了，但在海风的吹拂下还是感觉很舒服每天下午，陈大爷都会在门口溜达，放松一下，买点蔬菜

陈大爷对自己的买房经历了解不多当时他只想在海边买个小一点的房子养老许多事情都是他的儿子陈骁做的

当时从选房到交款，我都跑了父母家2014年50多万买了90多平米，每平米单价不到6000当时这里还是一片荒凉，但来买房的人也不少销售人员总是显得很焦虑，时刻准备迎接下一波客人

陈为父亲买房后，房价一直在涨2017年，这里的房价已经涨到近9000元/平方米

陈骁坐不住了他看着维多利亚湾的房子不断升值，想搭上这一程

这个时候想买维多利亚湾的人比几年前多了很多陈骁说，太热了当你买房子的时候，你必须排队等候付款犹豫不决，就没有房子你照顾不了楼栋基本上属于能买哪套就买哪套当时你几乎是一路跑下来的

当时的想法是，应该还会涨，不买就买不起付款的那一刻，我觉得很开心

在维多利亚湾买第二套房一年多了，房价还能让小陈开心2019年，这里的房价达到高点，单价早已超过12000元/平方米

可是事与愿违，尤其是2020年后，维多利亚湾的房价开始断崖式下跌在为什么会降价的问题上，当地人给出的答案几乎都是房子太多目前维多利亚湾的二手房7000多元/平米就能买到，新房10000元/平米左右

陈骁说，当他看到房价时，他也很恐慌正好孩子到了上学的年龄，就把维多利亚湾的房子卖了，去青岛买房再不卖，不知道还会不会跌

所以陈骁把房子委托给了一个中介当时中介给我的氛围是附近二手房市场不景气，价格更低，比较好卖

房子也卖得快。

来看房的人还是挺多的，只是不愿意出高价陈骁说，有时候听着中介传给我的对方报价就想摔门

在接待了一小群管家后，陈骁的房子最终以类似的价格售出陈算了算，投资维多利亚湾这几年，他没赚到什么钱，反而亏了一些

就这样，陈骁逃离了维多利亚湾目前他的决定还是及时止损，这里没有房价回升的迹象

而陈骁的父亲仍然选择住在这里养老:房价涨还是跌不关我的事我会住在那里

维多利亚湾一度被寄予厚望日前，万达集团拿下黄岛区15宗土地，总面积超过350万平方米，其中13宗位于黄岛区前湾港南港区，也就是现在的维多利亚湾小区所在地

可是几年后，万达与融创之间的一场世纪M&A，将交易公司名称从青岛万达游艇产业投资有限公司变更为青岛融创游艇产业投资有限公司，项目名称也逐渐从万达公馆变更为维多利亚湾。

记者跟随当地中介小李，看到维多利亚湾四面八方的多套房源有的可以看海，有的可以俯瞰整个小区都有一个共同的特点——空白全新，无人居住

夜晚，三面临海的蓝色变成了一个巨大的灰色屏风，围绕着这个还在开发中的巨大海景房小区。

小规模建设和小规模销售

禁食在青岛是一个内涵丰富的词，不仅代表时间，也代表不确定性很多人的心态是买二手房不如买期房，可以踏实的住进去

也是古镇口，维多利亚湾所在的西海岸新区它坐落在美丽的大珠山上，也有许多项目依赖大海用青岛房地产从业者小李的话说，这是一个重渠道的区域，开发商通常处于弱势

克而瑞的数据显示，5月份，青岛以2525万平方米的总库存位居全国第一卓一的数据显示，西海岸新区所在的黄岛区，上半年商品房去化周期已经达到36个月

在这种市场环境下，各种海景房项目纷纷拿出价格武器，以价换量，开发商也变得谨慎起来，小规模建设，小规模销售，慢慢发展。

古镇有三个近在咫尺的项目，分别是竹山秀谷御墅，月河山海，于海东方。

朱秀谷玉树广告160万买现有别墅跟着广告来到售楼处，销售人员说只剩几栋小别墅了，主要是卖房项目建设已完成，属于现房状态目前国外房子毛坯价12000元/平方米，精装修14000元/平方米

事实上，竹山秀谷御墅在2014年就取得了预售证从航拍图来看，别墅区充满了生机

公开资料显示，该项目开盘单价约10000元/平方米，房价8年来涨幅不大。

销售人员坚持说:我们是现房，你肯定可以住进去。

毗邻竹山秀谷玉树，月河山海，由大巴车改装而成的移动售楼处就停在售楼处门口从青岛市区的角度来看，古镇口确实有点偏僻开车去青岛站大概50公里，坐地铁一个多小时

另一边，于海东方在售三期，报价约11000 ~ 12000元/平方米记者了解到，2017年8月22日，该项目二期取得预售证，参考价格从17000元到24000元/平方米不等现在，最高点已经减半了

与于海东几乎比肩的是岭西湾和公园一号，被当地多家媒体称为青岛最大的韭菜基地公开资料显示，岭西湾一度卖到25000元/平方米，公园一号开盘价格也在20000元/平方米左右，但现在这两个板块在市场上几乎售罄

在青岛北部的即墨，官方的蓝色硅谷核心还矗立着一座大型海景房。

6月底，记者到达蓝色硅谷时，那天下着大雨蓝谷广智售楼处人不多，销售人员来晚了他们反复确认记者来访的目的，似乎对为什么会有人在这个时候来访感到惊讶

根据销售人员迷你史的解释，以前开发周期比较猛，大量建设，大量销售现在去化速度慢，只是卖一点，多建一点开发商不敢让自己的资金成本太高

记者曾询问多位青岛地产专业人士，为何这里的海景房会出现上述场景，得到的回答多为疫情影响但显然，仅仅四个字不足以说明一切

1.66%的折扣和热切的投资者

许是一名投资者，平时居住在深圳，在多地购置房产如果不是房子卖了半年多，许也不会自己跑来给记者看房子，甚至不会记得自己在惠州还有这套房

这么热的天，房间不需要开空调非常酷

炎热的夏天，许房间里没有开空调在她看来，这种房子很通透，前面是海，后面是山，通风极好，住着特别舒服

在带记者去看房子之前，许特意把房间彻底打扫了一遍当她进入房间时，刚刚拖地的痕迹仍然清晰可见

许的房子是典型的带大阳台的大户型她每年都会过来住几个月，主要是旅游度假

房子虽然不在高层，但是看海不是问题许觉得自己的房子有很大的优势不仅阳台比其他房子大，而且这栋楼本来是打算做高级酒店的，所以整体装修风格比小区其他楼要好

为了卖掉惠州的房子，许特意从深圳赶来，打算先把这里的房子处理掉，再把深圳的房子处理掉，然后打算出国陪孩子。

有趣的是，在过去，记者是许回来卖房后接待的第一个看房客户。

虽然徐在该小区的公寓整体房价下跌，但她并不后悔买下这里一只兔子还有三个窝，买个海景房值50多万

该房屋为许于2018年购买，总价58万元，面积57.5平方米现在卖55万

买一套总价5万的海景房似乎不算太贵，但相对来说，如果想长期居住，周围又没有相对成熟的生活配套，生活会不方便。

看到记者的疑惑，许说，生活的便利性自然是深广无法比拟的，但是我们平时可以叫外卖如果要买菜，我们都是开车去附近的惠东县城，不到10分钟的车程

与基础设施相比，许对这里的发展规划似乎更有信心她指着窗户前面的大海海滨的未来也是规划好的以后这里的景点会开放，旅游船会从双月湾出发，这里会有停靠届时，惠州海景区的人流量将大大增加这个价位，你闭着眼睛想都行，反正也不会亏

日前，九明御海一套133.67平米的房子以65.5万元成交，折合单价4294元/平米，仅为市场价的3.6%，原买家购买价的1.66%在过去的一年里，该房产被拍卖了8次

在记者调查的过程中，业主降价销售的现象非常普遍现在惠州的海景房价格已经很低了，基本上每平米六七千元，可供选择的楼盘也挺多的五六年前，这里的海景房价格普遍在12000元/平方米左右

许聪，一个10岁的当地中介，向记者展示了一些急售的房子基本上，业主选择降价出售比如2017年在碧桂园梵高海边买的一套房，13000元，现在9440元/平米

这里的海景房原本总价就不高总价80—90万的房子，持有5年，亏20—30万，很正常许聪说

所以，像许这样不愿意大价钱出售的业主，最直接的结果就是房子往往挂了半年甚至更久，无人问津。

惠州的惠东，万惠地区拥有优质的滨海资源，距离深圳仅五六十公里开车大概要一个半小时相比深圳很多海景项目15万+的单价，惠州的海岸线美得不得了

惠州的很多项目都属于典型的超级市场比如金融街巽寮湾占地2900万平方米，华润小江湾规划建筑面积270万平方米，碧桂园十里银滩建筑面积160万平方米，都属于典型的一城一景

国家商报记者在实地走访中了解到，在惠州购买海景房的部分业主纯粹是为了投资，买房后基本不会来住买房只是在等待合适的时机，有的业主退休后购买养老房，导致暂时闲置，有的人暑假用，其他时间不住这里

如果在惠州住海景房，基本会面临长期生活没那么方便的窘境这些地方的公共交通不是很发达，出租车也不多如果没有自己的私家车，出行不是很方便记者在万惠地区出行，主要依靠当地居民驾驶的四轮电动车，在惠东地区出行，通常要靠扫码使用项目附近的两轮电动车

另外，伴随着海景房热度的消退，购房者面临的问题越来越多有的购房者只看到了海景房的居住环境，认为住在这里感觉很好，没有考虑到未来的使用价值，部分购房者将海景房作为自己的资产配置之一或第二第三居所，却忽略了长期空置带来的资金沉淀，清洁维护，房屋管理等问题

在万惠地区，或许是因为长期无人使用，一些小区的游泳池处于干涸状态，而一些业主的房间因为长期无人使用，一进房间就能闻到明显的异味。

很多小区整体人流量不大，可能跟两个因素有关一个是因为疫情，整体上度假旅游的人数减少了，另一个是微观层面，或许是因为人少，社区相关公共设施封闭，项目周边餐饮，医疗，商场等基础设施不多，不适合长期生活

在惠州沿海地区，除了碧桂园十里银滩，还有华润小径湾和金融街巽寮湾两个典型项目这两个项目在一定程度上代表了海景房建设的两种模式前者将作为商业街和购物中心的经验运用到海景项目中虽然整体人流量不大，但还是能看出各类店铺还在正常营业

海景房还值得投资吗。

关于海景房的市场统计很少。

秦皇岛作为北方城市的另一个代表，也是海景房的聚集地巨秦皇岛曾经披露过一组数据北戴河新区5月在售楼盘24个，其中住宅1个，海景房23个房价均价约8800元/平方米，海景房价均价约14443元/平方米平均价格同比下降，环比下降

从公开信息看，北戴河蔚蓝海岸，安纳亚临海公寓今年的价格比去年同期微降数万元，新房和二手房存在倒挂市场，二手房有议价空间，酒店民宿价格飙升，但海景房价格下降。

日前，记者以购房者身份咨询秦皇岛当地海景房中介，对方也表示，今年的项目性价比高，因为大部分都降价了，而且大部分单价都在万元以上。

东河的海景房销量不如去年20到30万买海景房的情况比比皆是，楼市还是供大于求

总体来看，据安居客了解，7月秦皇岛二手房均价约为11185元/平方米，同比下跌4.66%。

位于海南儋州的恒大海花岛也是海景房价格大幅下降的经典案例。

2015年12月，根据恒大当时披露的数据，海花岛首日认筹10万人次，创造销售额122亿元与此同时，海花岛的房价也迎来了上涨潮，从最初的5688元/平方米涨到2020年的2万元/平方米左右，部分高层和景区接近3万元/平方米，5年涨了4倍多

今年年初，国家商报记者在海花岛采访时了解到，新房尾货均价在17000元/平方米左右，低楼层价格一般在10000—15000元/平方米带海景的楼面价高一点，一般在16000元/平方米以上，最好的海景房价格一般在18000元/平方米以上

安居客数据显示，截至8月2日，海华岛二手房挂牌均价为12758元/平方米，较2020年2万元/平方米的峰值下跌约36%。

相对来说，海南清水湾的价格更坚挺据记者今年5月在清水湾实地采访了解，目前清水湾二手房挂牌价普遍在2万—3.6万元/平方米，总房价在180万—300万元不等

海南房天下数据显示，清水湾项目2019年10月25000元/平方米，2021年6月价格达到30000元/平方米今年7月底均价2.8万元/㎡从价格走势来看，清水湾这几年整体变化并不明显

胡润研究院曾发布过一份中国奢侈品旅游报告，调查样本中有近一半的高端游客购买了度假房，其中海景房是首选买度假屋的目的不仅仅是度假，更是投资养老购买的度假房平均面积100平米，公寓和别墅是他们最喜欢的户型一年内使用度假屋1—3次的高端游客比例为22%，使用率不高

马洪波认为:海景房作为一种投资选择，是有价值门槛的，达到高价值点后很难上涨归根结底，市场表现取决于所在城市的整体价值现在房地产市场刚需不足，也影响了具有投资属性的海景房，从而造成这种特殊产品的价值下降

对于企业来说，做好海景房项目并不是一件简单的事情，不仅仅是把房子建在海边，还要考验企业的综合运营能力，比如如何让业主愿意入住，如何保证业主的便利。

过去，海景房的投资属性一直强于住宅属性很多海景房项目以养老度假为主疫情导致这些地区的人流量下降，也导致海景房的预期投资收益下降有些海景房项目长期居住生活设施没有跟上，非旅游旺季更容易给人一种孤独的感觉另外，全国房地产价格处于下降通道，容易导致部分业主的抛售心理，降价上市也是必然

作为短期旅游的生活产品，海景房还是有市场份额的，但价格何时回到上涨区间，还要看疫情何时结束，房地产市场何时恢复正常交易水平。

对于海景房，我认为应该想办法增加更多的附加值，包括环境溢价，改善生活设施，使其成为特色旅游景点等，有利于增强其应变能力，给予项目更多可持续发展的机会

首先，大家对整体房地产市场的信心还没有恢复，海景房也会受到影响此外，消费者更加理性和成熟他们不再像以前那样投资更靠近大海的房子，而是选择同样是沿海城市，稍微远离大海的产品海景房的选择多为居住和度假目前受疫情影响，各地出行受到一定影响，这也是市场降温的重要因素

对于海景房的破局，马洪波认为:提升整体度假属性，配套设施要完善，产品要升级，要能让人长期居住，吸引人或者通过运营，把海景房变成民宿或者酒店，通过运营提升价值说到底，人还是要住在这里的，不管是买房的还是租房的