百强房企上半年：销售额增速同比腰斩6月销售改善回血仍需时间房地产

2022年过半，房地产公司还好吗。

6月底，嘉里地产研究中心和中国手指研究院也发布了重点房企销售排名总体来看，2022年上半年，中国房地产市场延续了去年以来的下行压力，销售，开发投资，融资等指标同比均出现明显下滑

尽管房地产市场仍未走出寒冬，但6月份各地房地产项目销售已呈上升趋势。

展望下半年，市场信心仍在有分析认为，伴随着地方救市政策不断加码，房地产市场有望逐步企稳，整体成交好于上半年可是，市场复苏的进度因地区和城市而异对于那些市场需求和购买力明显透支的三四线城市，市场真正企稳回升还需要时间

企业业绩大幅萎缩，去化压力加大。

在市场下行压力下，今年上半年百强房企业绩相对低迷，远不及近几年同期中国指数研究院最新发布的《2022年上半年中国房地产企业销售业绩排名》显示，今年上半年，百强房企平均销售额为356.4亿元，同比下滑48.6%据克而瑞房地产研究中心发布的《2022年上半年中国房企销售200强榜单》数据显示，1—6月房企销售金额100强同比下降51%

对比两份榜单，《投资时报》研究员注意到，由于两份统计销售数据口径不同，榜单中房企排名与销售数据存在出入但总体来看，碧桂园，万科，保利，中海位列前四，绿城，华润，融创，招商位列第五至第八，金地，龙湖位列第九和第十

在克而瑞的数据中，前10名房企中，销售额超过2000亿元的房企仅剩碧桂园，保利发展和万科，去年同期为6家其中，碧桂园以2469.9亿元的销售额位居行业第一，保利发展以2102亿元位居第二，万科地产以2096.1亿元位居第三此外，销售额超过1000亿元的房企仅有8家，比去年同期的19家减少11家，100亿元房企83家，比去年同期的124家减少41家

该研究所发布的数据也反映了同样的趋势据机构统计，2022年上半年，TOP100的门槛值不足100亿元其中，TOP10房企门槛值为858.2亿元，比上年下降47.7%，TOP30房企门槛值为325.8亿元，较上年下降49.6%，50强房企和100强房企门槛分别为216.4亿元和70.3亿元，同比分别下降49.7%和60.4%

《投资时报》研究员进一步梳理克而瑞报告数据发现，上半年销售额下降1000亿元的房企中，阳光城实现销售额244亿元，比去年同期的1013亿元下降75.9%，降幅最大，世茂集团实现销售额437.6亿元，比去年同期的1527.9亿元下降71.4%，销售额降幅最大，此外，金科集团和旭辉集团的销售额与同期相比下降了50%以上。

从TOP200排名来看，新力地产去年上半年以587.9亿元的销售额排在第39位，而2022年上半年销售额仅为17.6亿元，同比下滑97%，座次降至182位。

整体销售业绩相对稳定的房企有滨江集团，越秀地产等其中，滨江集团上半年实现销售额683.9亿元，位列嘉里中国房地产企业销售榜第13位，比去年排名上升10位，越秀地产2022年上半年销售额482亿元，同比仅下降1%，与去年同期几乎持平排名，2022年上半年排名第18，跻身前20阵营，较去年同期上升28位

值得注意的是，由于整体销售业绩低迷，甚至大部分房企都选择不公开披露今年的目标，或者主动下调了年度目标但目前企业实际业绩仍不如预期，年内价值供销压力将有所放大

克而瑞的数据显示，在公开披露年度目标的大型上市房企中，截至6月底，大部分企业的目标完成率不足40%，其中近一半甚至不足30%多数企业上半年目标完成情况明显低于去年同期，部分企业目标完成情况比去年同期下降20个百分点以上

2022年1—6月部分规模上市房企目标完成率及其与去年同期相比的变化

土地供需方面，2022年上半年，受房地产交易市场活跃度不足，企业资金压力大等因素影响，政府土地供应放缓，全国300个城市住宅用地供需均大幅萎缩，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。

从各能级城市土地成交降幅来看，与同为市场低点的2021年下半年相比，一线城市上半年土地成交价格降幅最小，成交规模环比下降53%，成交金额环比下降36%，二线城市，成交量下降63%，成交金额下降54%，三线城市跌幅最为显著，成交量和金额的环比跌幅达到70%左右。

聚焦企业拿地水平，中国指数研究院数据显示，2022年1—6月，百强企业拿地总金额为6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%克而瑞的报告还称，上半年房企投资保持谨慎，企业拿地规模大幅下降百强房企销售比不到0.2，2022年百强房企不到40%有土地账户

在整体投资放缓和收紧的情况下，新增增加值集中度保持在较高水平到今年6月底，10强房企新增增加值占100强房企总值的49%，10强房企内部分化明显万科，华润，中海继续收储，融创还没有土地前10—20房企新增增加值集中度保持在19%，后50家房企新增增加值保持在18%，处于较低水平

从拿地的区域布局来看，截至5月底，百强房企84%的投资额集中在22个城市，22个城市以外的仅占16%从拿地房企类型来看，与去年下半年一致，国企和央企仍是土地市场的主力军就全口径50强企业而言，国企和央企投资额占74%，民企仅占28%，且集中在少数企业，如龙湖，滨江等

此外，中国手指研究院指出，2022年上半年，拿地城市将更加集中TOP50前三城市拿地总额占比47.9%，较2021年上半年的20.3%上升27.6个百分点，房企拿地城市更加集中50强房企平均拿地城市数为1.9个，比2021年上半年的5.9个少4个

融资规模下降明显，偿债压力加大。

《投资时报》研究员注意到，2022年上半年，行业整体融资规模下降趋势仍在扩大2021年，大型房企融资总额为13244亿元，同比下降25%克而瑞地产研究最新数据显示，今年上半年100家典型房企融资总额仅为3837亿元，同比下降53%

从融资结构来看，今年上半年100家重点房企境内债券融资和境外债券融资均呈下降趋势其中，2021年国内债务融资同比下降27%至2653亿元，但占比仍达到69%，较去年上升20个百分点，同期，房企海外债务融资同比减少80%，仅为2354亿元其他主流融资方式中，资产证券化同比下降68%，受三条红线监管的永续债非新发行

从企业债券融资成本来看，2022年上半年新增债券融资成本为4.31%，较2021年全年下降1.04%，其中境外债券融资成本高达8%，较2021年全年上升0.88%，境内债券融资成本为3.31%，较2021年全年下降0.76%。

对此，观点指数认为，造成这种情况的原因并不是整体融资环境的优化，而是很多民营企业的债权流失了融资成本看似降低，实则融资优势集中在优质企业

在发行规模权重上，民营企业发债空间有限，成本较高上半年，保利发展，招商蛇口，华润置地等少数国企的票面利率不到3%，而同期新城控股和金科的融资成本均超过6%也就是说，在同样的融资规模下，部分房企要比央企多支付近一倍的分红和财务费用

在天风证券房地产分析师晓寒看来，预计下半年融资政策的宽松仍将持续，国企和优质民企的融资优势将继续拉大，行业分化将加速。

据柯睿统计，2022年上半年，房企债券到期规模为3417亿元，而发行规模仅为2068亿元，到期规模比发行规模高出39%，这意味着房企无法通过发行新债来覆盖到期的旧债。

而且这种压力还会继续今年下半年，房地产债券到期规模仍超过3100亿元，其中7月到期规模高达830亿元，为历年之最

西部证券数据显示，下半年房企月度负债超过800亿元此外，据观点指数不完全统计，2022年6—7月，有73只海外房地产债券面临到期付息其中，凯撒，中粮控股，中南建设等企业有三笔以上美元债务面临付息

6月份销售情况有所改善，预计下半年会有所改善。

日前，国务院召开全国稳定经济工作会议，释放出支持房地产的强烈信号虽然今年楼市开局不利，但伴随着地方政府频繁松绑楼市，楼市成交明显回暖

克而瑞报告显示，6月份，重点30个城市供应面积环比增长50%，同比降幅收窄至36%，成交面积环比增长31%，同比降幅收窄至38%百强房企实现销售营业额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%，同比下降43%降幅比5月份收窄17个百分点，整体销售有所好转

头部房企率先感受到暖意，6月销售增幅均有所增长。

日前，保利发展发布的6月销售简报披露，2022年6月，公司实现签约面积291.68万平方米，同比增长25.23%，合同金额510.03亿元，同比增长1.42%万科披露的销售数据显示，2022年6月，公司实现合同销售面积309.6万平方米，合同销售金额471.9亿元，环比上涨53.45%

据投资时报研究员粗略统计，6月份涨幅超过100%的公司有7家其中，仁恒置地6月环比涨幅居前，涨幅达590.3%，招商蛇口，滨江集团6月销售业绩环比增长超过150%，绿城中国，中国金茂，法华，金地6月销售额环比增幅均超过100%此外，华润置地，绿地控股，远洋集团，龙湖集团，融信集团，世茂集团环比涨幅也超过50%

可以看出，伴随着地方救市政策不断加码，房地产市场有望逐步企稳，不少机构也持乐观态度。

信达证券研究报告认为，当前行业基本面的底部可能已经过去，目前处于边际修复状态下半年仍然需要更多的政策来稳定市场经济预计房地产板块将进入销售边际改善，政策放松的预期修复行情

上海证券研报也表示，2022年上半年，百强房企销售降幅收窄，多地放松调控政策，政策效果逐步传导至市场6月份销售环比明显好转，各梯队房企销售降幅进一步收窄伴随着地方卖地和土地拍卖政策的放松，前期低杠杆的国企可能率先受益，行业格局将被重塑