瑞安新天地赴港IPO：物业总值71.9%位于上海招股书坦承重仓高风险

2015年暂停上市的瑞安新天地，9月13日再次向港交所递交招股书摩根士丹利和瑞银证券是此次全球发行的联合赞助商这意味着，瑞安新天地有望成为继宝龙商业，先锋人寿，钟君商业管理之后，登陆资本市场的又一地产玩家

为什么房地产企业热衷于分拆商业管理业务上市华安证券在一份研究报告中指出，预计到2033年，中国商业管理服务市场总管理面积有望达到9.83亿平方米，对应总营收约2781亿元与住宅物业管理相比，商业管理业务毛利较高，位于核心商务区的商业物业相对稀缺最近几年来估值不断上升，对商业管理业务有利

招股书显示，瑞安新天地品牌已有20年历史，主营业务为物业投资，物业管理和资产管理2018—2020年及今年上半年，瑞安新天地分别实现总收入23.93亿元，25.80亿元，23.58亿元和13.77亿元，其中物业投资租金收入分别为15.91亿元，17.24亿元，16.01亿元和9.28亿元，占比超过65%，同期，对应归母净利润分别为6.81亿元，5.84亿元，—2.63亿元和4.74亿元

短期银行贷款每月增加5.81亿元。

财务数据方面，截至2021年6月末，瑞安新天地流动负债为50.49亿元，较2020年末增长11.23%，但7月末下降至41.56亿元，同期流动负债净额分别为12.82亿元和3.74亿元对于这一变化，瑞安新天地表示，是因为一年内到期的证券化安排回款增加7.41亿元，子公司非控股股东贷款减少14.4亿元

此外，中国网财经记者注意到，截至今年6月底，瑞安新天地一年内到期的银行贷款为3.62亿元，但这一数字在7月底增至9.43亿元，这意味着瑞安新天地一个月内新增了5.81亿元的一年内到期的银行贷款但上半年末瑞安新天地的现金及现金等价物为31.19亿元，连续三年下跌后有所上涨此前的数据在2018—2020年末分别为37.27亿元，34.07亿元和29.57亿元

关于瑞安新天地IPO的影响，来自RealData的商业地产分析师郑中对中国网财经记者表示，主要从事商业物业业务的瑞安新天地，拥有众多位于核心地段的优质物业，经营管理收入相对稳定，已经在尝试管理母公司以外的第三方项目，具有一定的市场竞争力上市后，瑞安新天地将为母公司带来更多机会

负责13个项目，一半在上海。

相比华润万象生活等品牌的全国布局，瑞安新天地似乎对一线城市上海更感兴趣截至今年6月底，瑞安新天地共有13个项目，总建筑面积200.5万平方米，其中7个项目位于上海，建筑面积105.71万平方米，占比52.7%按估值计算，占公司总财产价值531.35亿元的71.9%如果预留商业物业，上海瑞安新天地的合并建筑面积将达到220万平方米

IPG中国区首席经济学家白文喜在接受中国网财经记者采访时表示，上海是中国工商业最繁荣的一线城市良好的营商环境和雄厚的经济实力是商贸发展的重要基础上海持有的投资性物业具有较大的升值潜力，将成为公司业绩的重要支撑但缺点是业务布局过于集中，无疑提高了区域集中度过高的风险

受此影响，瑞安新天地的入住率

瑞安新天地在招股书中也指出了这一风险其表示，目前公司商业物业集中在上海，受上海市场情况影响较深，投资物业的地理集中将使公司承担较高的风险水平，同时还表示将继续聚焦上海业务

知名地产分析师严跃进在接受记者采访时指出，瑞安新天地确实需要对外扩张尤其是对国内各大省会城市来说，更要积极研究市场机会如何介入城市更新，形成标杆商业地产项目也至关重要中国网财经将持续关注未来瑞安新天地是否会出现大规模并购或轻资产战略